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6月27日北京市東城區崇文門菜市場一宗商業金融用地進行拍賣，引來了15家企業參戰；7月6日，北京市CBD核心區9宗地塊集體招標，首創、遠洋、中信、萬通等20家競標人參與投標。北京、上海、廣東、武漢、重慶、成都……“商業地產”開始成為各大城市房地產市場的熱詞。業內專家紛紛猜測，“商業地產的春天來了”？

　　火熱背后　仍存隱憂

2011年以來，隨著住宅限購政策不斷發揮作用，許多以往只關注住宅的品牌開發商紛紛涉足商業地產，北京商業地產市場一時火熱異常。

根據網數據監控中心統計顯示，2011年8月8日-14日，北京商用項目共成交25956.98平方米，環比前一周成交面積增加四成；成交總價近5億元，成交均價升至19110.23元/平方米，漲幅達到13.87%。

業內人士認為，在一線城市的住宅購房資格和資金受到嚴格限制的情況下，開發商開始形成新的商業模式以實現利潤。

多重風險考驗開發商

今年上半年，開發商對于包括北京在內的一二線城市商業地產的投資熱情高漲。然而亞豪機構市場總監郭毅認為，目前具備商業地產成功開發經驗的開發商其實并不多。

郭毅指出，商業地產并非簡單的開發和出售，與住宅項目相比有著較長的資金回報周期，相應之下也有更大的風險。這就要求開發商對于整體的商業業態必須有理性的把控和清晰的定位，在項目前期就要考慮到未來將要面對的客群以及他們對于商業的需求，做出符合業態需求的規劃設計。為了實現商業價值的最大化，保證有優質的商戶資源進行定制性的開發，必須有針對性地招商，并保證有足夠優秀的團隊支持后期經營和管理。她認為，首創芭蕾雨奧特萊斯、龍湖“天街系列”都是不錯的成功案例，但與之相比，更多的企業在開發商業地產時僅停留在戰略層面，尚未拿出成功的運營成果。

投資商業地產對于開發商的資金實力同樣是一個考驗。除了拿地，運營管理等各個環節同樣需要高成本的投入，倘若沒有足夠的資金長期經營、度過“養商期”，就很難談及有穩定持續的回報。

新興項目集中于新城

據了解，目前不少新興的商業項目集中于重點新城的核心地區，如通州、大興、房山等。目前，僅房山區就有包括首創置業、綠地集團、萬科集團、中國鐵建、首開集團等在內的大品牌房企相繼入駐。而根據戴德梁行近期發布的市場報告，自2011年至2014年，北京地區預計將有大約136萬平方米的購物中心入市，其中67%的購物中心將出現在核心商業區域之外。

郭毅指出，通州區由于開發較早，商業成熟度相對較高，入駐比例也相對較高。但是目前來看，通州區的商業地產經營較為薄弱，欠缺統一的規劃，未能形成統一的商圈氛圍，由于引進的業態相對低端也相對零散，僅能滿足當地居民的基本生活需求。而大興、房山等新城則借鑒了其他較早開發區域的經驗，引進了涵蓋高中低端在內的商業戰略布局，能夠滿足不同生活檔次居民的需求。

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