今年1月“新國八條”落地以來，包括北京、青島、上海、成都、長春、廣州等在內的多個城市紛紛出臺相關細則，多輪嚴厲的樓市調控政策迅速在市場引發波動。尤其是上半年以來，限購政策的效果日漸凸顯，居民購買條件受限，市場需求得到明顯控制，多地樓市成交量萎縮。

據悉，2011年上半年，由于樓盤去化率普遍較低，全國多數一二線城市的樓市供應量超出銷售量，呈現供大于求的局面。京、滬等地銷售滯緩現象持續發酵，發生存量房積壓、存銷比高企的情況。一線城市中除廣州以外，北京、上海、深圳的新建商品住宅存銷比均在10左右。倘若下半年典型城市的住宅存量情況不能得到緩解，開發商資金回籠的速度也將不可避免地受到影響，甚至可能面臨資金鏈斷裂的危險。

雖然下半年的商品房市場成交量可能有所回升，但鑒于下半年各地樓市可能迎來開發商的集中推盤，業內人士預計，在房地產調控政策從緊的大前提下，傳統的促銷旺季只會在一定程度上帶動成交，新增樓盤供應量仍會超過市場成交量，庫存積壓的現狀將不會得到大幅改善。

不少業內人士認為，目前京、滬等地的新建商品住宅存銷比值已接近臨界點，房地產市場供需雙方的博弈也將加劇價格區間的博弈。隨著資金吃緊，開發商出于爭奪客戶的現實考慮，將不得不在價格上作出適當的讓步。下半年，包括北京在內的部分城市，房地產市場或將轉為買方市場，為了優先消化新增房源，“新盤低開”、“價跌量漲”可能成為主流。

全國視點

北上廣深樓市庫存激增

開發商們仍在到處“跑錢”死撐。了解到，光是十大房企，上半年融資總額就已近千億。有專家預計，北上廣深樓市庫存持續上升，已經開始告急，樓市格局有望在下半年發生裂變，房價下跌不再遙不可及。

一二線城市

庫存呈上漲趨勢

截至今年6月底，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達2331萬平方米，比去年同期增長約18%左右。按照周平均成交量計算，這四大城市的去庫存時間分別達到16個月、10個月、7個月和12個月。

相比一線城市，二線城市也面臨同樣問題。今年上半年，杭州、武漢、長沙、鄭州新建商品房總庫存量達到1127萬平米。由于上半年許多住宅項目推遲上市，預計下半年多數城市的樓市總庫存還將呈上漲趨勢。

業內人士分析，樓市調控大大抑制了市場需求，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環比均出現了明顯的下滑，其中一線城市成交量環比減少了29.3%，限購范圍內的二線城市也減少了23.3%。在供應量大幅增加而需求不會改善的情況下，庫存量可能到達甚至超過歷史最高位。世聯地產分析，到2012年一季度，樓市的供銷差就將達到頂峰。

各城市下半年

降價壓力大

注意到，一些房企已將融資目光盯上了保障房。實際上，自6月21日，發改委已宣布，對于參與保障房建設的企業，可以通過發行企業債券進行項目融資。

中原地產項目部總經理黃韜表示，鑒于房企面臨越來越嚴重的資金問題以及各城市樓市總庫存不斷增加，下半年房價面臨著較大的降價壓力。雖然很多開發商儲備了大量資金以應對風險，但隨著時間的推移，資金鏈日漸緊張，開發商勢必積極吐盤甚至降價求量。

日前已有媒體報道稱，深圳萬科率先啟動團購活動“萬團大戰”，有1萬套房源獲得每套5000元的優惠。另外，碧桂園·十里銀灘提前認籌、開盤當天認購可額外享受7.5折購房優惠。在業界看來，只是象征性“降價”，稱不上“降價信號”。

趙亞平

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