A股上市房地產企業2009-2012年凈資產收益率情況

A股上市房地產企業2009-2012年資產負債率情況

企業資產負債率與杠桿乘數對應關系

　　凈資產收益率（ROE）是衡量一個企業股東權益收益水平的重要指標，已經成為房企高管績效水平的重要評價標準。目前，A股上市房企均以ROE的達標作為股權激勵的重要行權條件。那麼2011年上市房企的凈資產收益率表現如何，呈現怎樣的特征呢？

　　凈資產收益率下滑緣於資產周轉速度明顯下降

　　2012年一季度的凈資產收益率為1.82%，低於2010年和2011年一季度的凈資產收益率，但高於2009年一季度的1.45%，從側面反映眼下中國房地產市場境況不佳，企業股東權益收益水平下降，但好於2009年同期（附圖1），2011年房企的凈資產收益率也呈現同樣地規律。

　　凈資產收益率下滑主要緣於資產周轉率的明顯下降。我們知道，凈資產收益率=凈利潤率*總資產周轉率*杠桿乘數，與這三個變量有關。上一次的點評中，已經提到瞭由於結算時間上的原因，房企凈利潤率總體下降不明顯；而總資產周轉率下降態勢則非常顯著，2012年一季度，A股135傢上市房地產企業的總資產周轉率僅為3.54%，低於2010和和2011年，甚至比2009年還要低；2011年A股上市房企總資產周轉率為26.18%比2010年下降瞭2.58個百分點，房企總體資產運轉效率在下降。

　　高杠桿對撬動凈資產收益率起到重要作用

　　目前情況下，由於凈利潤率和總資產周轉率眼下的提升都存在不小的壓力，因此通過提高資產負債率從而提升杠桿乘數來提高凈資產收益率，成為現階段唯一可以實現的途徑，雖然承擔瞭一定的財務風險，但確實能為股東帶來很大的收益。

　　財務杠桿即通過企業的資產負債率來調節杠桿乘數，資產負債率越高則杠桿乘數越大；反之，資產負債率越低則杠桿乘數越小。通過計算我們可以看到，資產負債率每上升一個百分點，對杠桿乘數的放大效應是增加的。當資產負債率為60%時，杠桿乘數為2.5；而資產負債率為80%時，杠桿乘數將達到5，整整翻瞭一倍；當資產負債率接近100%時，杠桿乘數將為無窮大！（附表）

　　截至2012年一季度，A股135傢上市房地產企業的資產負債率達到71.93%（附圖2）。隨著資產負債率一路上行，上市房地產企業這幾年一直沒有放松追求財務杠桿帶來的高增長策略的執行。現在房地產企業的平均資產負債率一般在70%—80%之間，仍有可操作的空間。若剔除預收賬款，則實際資產負債率僅為50%左右，想象空間巨大。正因如此，今年在行業階段性收縮擴張的時候，大型優秀房地產企業繼續提高自身的資產負債率，憑借財務杠桿，繼續保持收益高增長。